9月下旬央行调查显示居民对房价上涨预期大幅上升。同时被比喻为“史上最严房地产调控”到今天仍然还在延续，我们国家管理者和政策制定者在不同场合，用不同的方式表达了对房地产市场的关切，以及明确的希望房地产价格下降，供应量增加，这样可以让房子在比预期更短的时间内从投资品变成消费品。而在今年房地产新政开始执行的一个月后，5月我们的判断是“调控标题很严重，但是正文很温和”，从目前来看，符合之前我们的判断，全国范围内房屋价格在8月和9月出现上涨，这同样符合7月我们在“当地产调控遇上大范围强降雨”一文中的观点——我们单单从6月的数据来看，房产价格没有继续快速上涨。这或许是“新国十条”最后一个“台阶”。

在房屋价格回暖，整个市场重回升势的背景下，这里我们的观点是买房投资不如买房地产股来投资，支持这一观点的第一个理由是房屋价格和国家政策的关系。地方政府以土地出让的方式获得财政税收来快速拉动经济发展，并且通过土地开发维持高投资率这一个方法在全国实行，产生超过10年的高速经济增长奇观，从这方面来说，我们的房地产市场还会以一种快速发展的方式为中国的经济建设添砖加瓦。但是我们现在开始了一个漫长的改变，那就是让房屋的投资属性慢慢淡化，增强房屋的消费属性。这应该是房地产市场存在更久的主要理由，也就是说，在未来或长或短的时间内，我们仍然面临房地产市场政策的不断改变。

回过头来看地产股，公司在房地产市场与市场和政策博弈，我们如果选择地产股相当于是选择一家在房地产市场开疆拓土的公司，我们参与的是以上市公司为主体的投资标的。在和政策进行博弈的时候，专业的公司让我们获胜的可能性变大了。

第二个支持本文观点的理由是流动性，总的来说，投资实体房屋流动性更差一些，这个很明显，当投资房屋的时候，我们要考虑买入后一段时间政策的变化，我们上面说，政策首先是针对实体市场，地产公司会受到影响，而我们力量相对弱小很多的个人投资者受到的影响相对于实力雄厚并且融资渠道更好的地产公司来说，要更大。而由于流动性的关系，在政策发生变化的时候，流动性较差的房屋，风险系数更高一些，而流动性差将进一步提高风险系数。

股票市场的流动性更好一些，这里不用多说，现在的互联网技术能让我们在很短的时间退出或者进入地产市场。并且我们在选择进入或者退出的时候，还有地产公司作为和政策直接接触而产生的缓冲区间。

第三，理解公司相较于理解房地产市场更容易。普通投资房地产市场的投资者，特别是投资单个地区的房产，在很多情况下都是对市场的实体感受，或者有的时候在离自己生活较远的地方投资，对当地的房地产投资市场的了解程度比较难深入。现在我们还要面临一个问题是中国房地产市场的租售比，投资过程中，已经很难用租金还贷款的方式来运作手中的房产，因为我们投资活动持续性很有可能比较脆弱，所以在套利活动出现困难的时候，对市场的理解，对市场背后发生的情况的了解就显得更重要。

而地产公司不同的是，我们在考虑房地产政策和房地产市场的同时，我们还需要考虑的是房地产公司经营情况。或者说，我们可以单单考虑地产公司的情况，让地产公司的管理者去考虑政策的变化和市场的走向。在这里，一家上市公司的信息可以比较容易从公司的年度报告，从财务数据，和较多的公开信息中获得，我们投资的理由相较于实体房产将更充分。

最后一个理由是，单从实体资产价格和股票价格的角度来看。上个月我国房屋价格上涨8%以上，这当然是官方的统计数据。实体价格还有更高的可能，我们有理由相信在未来一段可预计的时间内房屋价格还有可能上涨10%、20%，这个判断的一个主要原因是，在过去的两年经历了次贷危机的中国房地产市场价格并没有出现大幅下跌的现象。相较于实体房屋价格的情况，地产股的盈利能力同样像房屋价格上涨那样具有相同的可能性，由于公司经营情况不同，甚至有的公司的盈利能力能超出市场平均。

现在我们一边面对高企的房价和不确定的政策，一边面对10倍左右市盈率，上半年不断创造销售和盈利历史记录的大型地产公司。并且，从地产股的股价上涨的潜力和可能性以及上涨幅度来说，笔者认为大于实体地产的可能性是非常大的。这种简单的比较，应该能得出本文的观点——买房投资不如买房地产股。

    另外，通过买房投资和选择投资地产股，都是和投资地产有关，但是我们可以很明确感受到，如果投资地产股我们的市场资源配置的效率将更高，这也是管理层和政策制定者更乐见的。

                                                                                                              ——什邡匡余伟

                                                                                                             2010-9-19