一、商业地产中长期看好

2010年来，楼市调控力度持续加码，多部委相继出台限制房贷、严查廉租房建设等政策。银行存款准备金多次上提，紧缩银根调控通货膨胀，房地产市场进入严控时期，地产股阶段性低迷。

在住宅市场“限购”、“限贷”等政策严控，及人民币升值预期、2010年通胀超预期的情况下，商业地产由于受调控政策影响较小，吸引资金大量流入，出现供求双攀高甚至供小于求的态势。

长期来看，城市化、人均收入等宏观数据支持商业地产的规模增长。预计2011年，商业地产受调控政策的影响仍然较小，长期前景依然看好。

上海地区2010年1-10月份商业地产供应量较09年增加20.6%，同比增加2成供应量，却依然不改供小于求的态势。并且，出现外倾趋势，外环外城区供应量出现增加，内城区出现不增反减的情况；供应量居前列的依旧是外郊区县。

从2010年上海地区商业地产供应和销售情况来看，外城区和外郊区县依然存在较大的发展机会。

二、公司项目经营优势。

1、综合体经营模式。

公司采用租、售、自营相结合经营模式和兼顾短期与中长期业绩体现发展模式，即“7/3模式”，就是在商业项目中，70%用于销售，30%用于持有。综合体模式的优势在于：

第一，城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势，可以降低土地成本。

第二，多元化经营盈利模式，发展百货、影城、物业等零售类、休闲娱乐类项目。新盈利增长点的发展，为公司将来业绩稳健持续增长提供了动力和支持。

第三，通过商业地产有效撬动出售的写字楼与住宅的价格，增加盈利。

2、项目储备优势。

截至09年12月末，公司在全国经济发达长三角和环渤海湾区域19个大中城市合计21个项目中，拥有近800万平方米规划建筑面积土地储备，楼面土地成本每平方米仅为1600元左右，在未来的1-2年内，预计商业地产土地储备将可能达到1000万平方米以上。低廉土地储备，为将来商业地产的发展提供了保证。

公司大部分项目大部分坐落于各二、三线城市核心区或城市经济功能区，将持续受益于中国经济发展和城镇化进程的推进。

三、成功转型主营，业绩大幅增长。

公司09年5月“向特定对象发行股份购买资产暨重大资产重组”方案实施完毕之后，主营业务转变为专业从事商业地产的投资、开发和经营。据2010年中报和三季报披露，本年公司主营业务规模迅猛增加，净利润同比增幅为706.52%、254.27%，预计全年较去年同期大幅增长。

预计2011-2012年，商业地产的发展仍然有广阔的空间，公司主营业务仍将得到持续增长，预估2010、2011、2012年EPS分别为0.81、1.21、1.53，具有非常好的成长性。

四、投资建议

截止2011年1月5日，世茂股份的收盘价为14.95元，静态市盈率为41.84倍。鉴于公司优质的土地储备及未来的高成长性，2010年-2012年EPS预估为0.81、1.21、1.53，对应动态市盈为19倍、13倍、10倍，仍具有投资价值，建议逢低介入。

五、投资风险提示。

    1、后市预期国家应通胀而出台的货币紧缩、房地产调控等一系政策仍会继续，地产行业仍然面临风险。

2、商业地产、休闲地产等，虽然目前受资金青睐，但在未来也可能出现过热现象，尤其是长三角和环渤海湾地区。

3、公司后期盈利的高成长性仍具有不确定因素。

——张 玲