一、市场数据告诉我们什么？

近来，房地产行业在人们的犹疑中爆出一串令市场略有惊讶的数据：一季度，全国重点城市的房地产销售出现暖升，销售面积大幅上升，增幅最大的广深地区，同比增幅达200%以上。三月份的前半个月，北京、上海、深圳、广州、南京、天津六市均出现销售面积大增的局面，其中广州、天津增幅最大，环比分别增90%、75%；上海和南京环比增幅较小，但也达到46%和51%。

虽然全国房价指数同比跌幅仍大，但环比已经出现明显的底部迹象。

针对这些数据，市场出现两种声音。偏积极的声音是市场已度过困难期，行业景气回升明显，行业评级为买入；另一种偏保守的声音是：房价调整尚未到位，存量供给压力加大，评级为观望。

我们认为，目前不能根据这些数据就断定行业向上的拐点已经来临，新一轮牛市已现。但市场确实出现了积极的苗头，行业底部迹象明显，交易的机会已经来临。

二、我们所关注的几个问题

1. 房企调整是否已经到位？

这是目前市场面临的基本判断难题。用国际常用的房价与个人年收入比的一般标准来判断，中国房价无疑是高房价。从全国范围来看，本轮房价的调整虽然已经经历了一年的时间，除广深地区房价降幅较大一些外，总的看，降幅是温和的，与市场期望的降幅相比，无疑要小得多，没达到市场的预期。所以无论是用国际通用的标准来衡量，还是与人们期待的价位比，房价的调整都不能得出已调整到位的结论。

2. 房价再跌的动力在哪里？

①居民的收入预期降低，对未来十二个月收入悲观情绪上升。中央判断此次金融危机的影响仍在加深，经济下滑的压力仍在加大，失业和降薪的状况仍未出现根本性改善。因此，市场需求的后劲不足。

②虽然房地产新项目开工面积大幅下降，但开发商存量供给仍在加大，商品房空置率仍在提高，绝对数较大。

③房地产的主要成本——土地成本降价幅度不大，但降价的空间较大。

④宏观经济将呈现怎样的走势？

虽然中国经济在刺激政策的拉动下，随着一揽子挽救中国经济计划的逐步实施，中国经济短期指标会出现回升，但就中长期看，中国经济自身增长模式的弊端总体显现和外部经济萧条形成合力，中国经济短时间就能出现复苏的可能性很小。

⑤政策取向

房地产业未被政府列入十大产业振兴计划内，可看出中央对房地产调整的希望还是存在的。只是由于经济目前遭遇的困难较大，所面临的局面较为杂，所以中央在房地产行业的政策上现出较为矛盾的心理。

⑥廉租房和经济适用房对房价的冲击。

3. 当前市场出现的回升怎样看？

①市场成交量放大，人气回升已显示出明显的复苏迹象，城市化带来的钢性要求在等待观望三个季度之后已出现松动迹象。

②税费减免，房贷适度放松和地方政府的支持政策在市场上已显出效果，并将继续体现其效力。

所以，尽管我们前面谈到，房地产的调整不很充分，中国经济回暖也远没有那么快，但还是应该看到市场底部迹象已经明显出现。现在的问题是这种回升的力度究竟有多大。应该说，房地产成交量的大幅回升的时间和程度，已经超出了研究界最乐观的预期。目前，研究界已经有一批人士乐观地期待，中国经济有望走出类似美国2001 年高科技泡沫后、日本1985 年广场协议之后的宽松货币政策托起房地产、避免经济深度衰退的情形。因为中国经济体中各部门杠杆水平相对并不高，货币和财政政策存在进一步释放的空间，后续的刺激经济的政策有可能随时出台。

当然，基于美国当年的经验，经济重新启动可能是一个相对漫长的过程。从美国当年的案例中我们看到，对房地产信贷的确立上升趋势开始于2002 年4 月份，但房地产的复苏传递到更广的经济基本面是在8—12个月之后，除房地产外的对工商企业的信贷直到2004 年4 月才确立进入上升通道。但在这个过程中，房地产股票、金融类股票的表现始终领先大盘，这点对目前投资者的资产配置是有重要启示的。

4. 支持回升的因素有哪些？

①强有力的政策刺激使房地产业的周期性调整出现变化。

也许我们在分析中国房地产业时应注意到一个问题：中国的问题有些特殊。

可能在此再说“中国特色”，不会令人感到是套话。因为任何一个仅仅靠国外教条来结论中国事情的时候几乎没有几次不出现差错。主要原因就是中国的情况确有些特殊。

中国政府政策资源雄厚，居民储蓄率高，银行监管严，房地产业景气度与地方政府关联度过紧，中国人口多，城市化规模惊人，大学毕业生数量庞大而且基本都涌入城市等，更重要的是中国金融业基本未受本次金融风暴的冲击。这些因素都决定了中国房地产业未来走势情况的复杂性，同时也可以看出，这些因素也许正是我们无法不重视目前房地产市场出现积极信号的原因。

从当前情况看：

A、保经济增长，拉动内需是政府工作的重点。房地产业占GDP比率约为11%，中央政府虽未将房地产列入振兴计划，但相信对房地产业利好政策仍将不断。

B、由于土地出售的收益是地方政府的钱口袋，房地产业的生死对地方政府更有切肤之感，所以地方政府的积极性更高。

C 、住房消费刺激和对房地产商信贷支持都对行业的转暖起到较大作用。

D、  对经济悲观的预期正逐步减弱。

②流动性急剧增加必然带来房地产业的景气度上升，并且力度也许超出预料。

09年1月份，信贷量放大到1.62万亿元。2月份市场预计信贷规模约为6000亿上下，最乐观的估计也不会超过7000亿，但实际2月份信贷总额超万亿。

信贷的放松对房地产业无疑是实实在在的支撑，因此我们认为房地产市场的回暖不会是昙花一现。

③中国宏观经济在数万亿经济刺激一揽子计划影响下，将出现止跌回升，这必将带动房地产行业加快结束调整，提前复苏。

④李嘉诚30亿再次进军上海房地产市场，大连万达在过去的不足四个月内砸100亿资金在多个城市拿地，或许可以看作是一个回暖的信号。

三、我们的结论

1. 从当前房地产业出现的种种回暖迹象看，虽然是否已出现行业向上的拐点尚需观察，但行业的底部迹象已经出现。

2. 在强力的经济刺激政策作用下，行业已经开始了虽艰难而又充满反复但是却有可能超出市场预期的复苏之路。

3.对房地产上市公司投资的交易性机会已经出现。

虽然行业的困境依然存在，长期积累的矛盾仍有待于解决，房地产公司利润率将大幅下滑。但我们应该还记得，这些公司曾一直享有多么令人咋舌的暴利，享有多大的行业优势。只要国家房地产行业的模式不变，其暴利难免。

况且，经过一轮虽然不太大的调整，相信一些公司在这个过程中又发了一笔“不义之财”。

一些公司股价已经现出了惊人的涨幅。

在一个行业出现转机时，我们建议首先关注龙头企业，如保利地产、万科、招商地产等；还可关注二线股中收取与回暖、四万亿刺激经济计划影响较大较直接的公司。如广州楼市见底，广珠轻轨和港珠澳大桥动工，会给保利、中炬高新、华发股份等带来正面影响。该板块的黑马亦可能在低价有潜质的个股中产生。

四、关注个股

1. 保利地产（600048）：

保利地产房地产业龙头，实际控制人士国资委直属大型国企。2008年收入和净利润分别较上年增长91%、50%，毛利率也上升2个百分点，达40.8%。09年前2个月，签约面积39万平米，同比增加228%，2月份环比增46.7%，2009年的业绩基本锁定。预计09年每股收益1.1—1.3元。

公司负债率较高，但不应作负面因素看，因为公司执行力好，周转率高，正处于扩张期，对公司增长有利。

公司有非公开增发方案，若增发成功，将提振公司业务业绩。

2. 深万科(000002)：

房地产行业的龙头企业。在稳健中求增长是其一大战略。其盈利能力、偿债能力、运营效率、运营规模、企业的品牌价值、及企业的成长性等，均在行业内排名第一。其土地储备即未来几的开发项目饱满。是国内唯一一家年销售额过500亿的、并值得长期投资的品牌企业，建议重点关注。

3. 招商地产（000024）：

最具增长潜力的公司。公司有强大的股东作为后盾，大股东不仅在资金方面给予支持，在蛇口等地的资产将陆续注入；其次，公司拥有独特的业务结构，供电供水、物业租赁每年能为公司提供约12 亿元的现金流；公司资产优质，土地成本低廉，毛利率高，能够充分抵御房价调整的风险。同时公司土地储备集中在深圳以及几大一线城市。将是未来2 年地产公司里增长最快的公司。预计，2008－2010 年公司业务收入复合增长率达53%，净利润增长率43%。

4. 万业企业（600641）：

以房地产为主业，投资煤矿，参股电力，实现了多元化发展。公司实际控制人为印度尼西亚籍自然人林逢生。近几年房地产业务在公司主营业务收入中的比重显著提升。06 年以来，公司主营业务收入100%来自于房地产业务。但08 年公司将矿业领域确定为今后的主要投资方向之一，增设矿业部，同时在新加坡成立全资子公司，完成了公司海外业务发展平台的搭建工作。公司09 年一季度业绩存在大幅增长的可能性。公司存在短期交易性机会，建议给与积极关注。

5. 金地集团（600383）：

该公司2007年入选行业20年20强，行业地位突出。公司08 年的销售面积达到110 万平方米，销售金额为114 亿元分别增长1.6%和17%，08 年的销售率约在78%左右。去年12月以来，连续三个月销售保持高增长。以目前的市场状况，公司计划09 年可供销售的面积在240 万平方米左右，09年预计较08 年提升60%。可重点关注。

6. 新湖中宝（600208）：

公司2008年实现营业收入16.58%、净利润102%的增长。公司目前拥有约900万平米的土地储备，资产负债率63%左右，现金流较好。

吸收合并新湖创业，对公司作强主业有利。公司还投资盛京银行、湘财证券等金融股权。这些股权目前均处于估值低谷期，未来升值空间较大。

据2007年报披露，公司出资3000万设立金奥湾矿业公司，该公司出资7800万收购蓬莱大柳行金矿资产；2008年10月又出资1.3亿收购河北丰宁一矿业资产，因而涉足黄金、银和钼。这些补充投资虽然只占不到新湖中宝总投资20%的比例，但为公司未来的发展增添后劲。

——孙财心、章力言